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「長期優良住宅」の家ってどんな家?



 

家を建てるとき、安心して長く暮らせるしっかりとした家を建てたいと誰しも考えると思います。

そんなとき、「長期優良住宅」を耳にしたことがありませんか?

今回は長期優良住宅をわかりやすく、さまざまな角度から情報をお届けしていきます。

目次

「長期優良住宅」とは?

「長期優良住宅」とは、長い間良好な状態の家を保てると認めれた住宅のことです。
2009年施工の「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」により、国土交通省が認定基準を定め、耐震性、省エネ性などが一定基準を上回ることを認定する制度です。長期優良住宅に認定されるには、いくつかの条件を満たさなければいけません。
認定の基準は、1.構造躯体の劣化対策(耐久性能)2.耐震性:地震に強い家  3.維持管理・更新の容易性 4.可変性:マンションなどの共同住宅の場合 5.高齢者対策:バリアフリー性 6.省エネルギー性 7.居住環境 8.住戸面積 9.維持保全計画、がありこれら9つの基準を満たさなければなりません。

構造躯体の劣化対策(耐久性能)

長期優良住宅は、数世代にわたって長く住み続けられる家でなくてはいけません。きちんとメンテナンスを行えば、100年住めるような家である必要があります。
そのため、劣化対策等級(構造躯体等)等級3、が取れるレベルが必要です。  
また、床下や天井裏に人間が入って、点検やメンテナンスを行なうために、しっかり点検口を設け、床下を330mm以上空間を空けることで、いつでも点検や補修ができるようにすることも基準になります。

【劣化対策 等級1】
・ 建築基準法レベルです

【劣化対策 等級2】
・ 2世代の耐久性 50年~60年です。

【劣化対策 等級3】
・ 3世代の耐久性 70年~90年です。

耐震性:地震に強い家

めったにないような大きな地震があっても、基本的には損傷が少ないこと。
構造には影響なく、補修すれば暮らせるような、強い住まいです。
そのためには、耐震等級(倒壊等防止)等級2以上であること、または免震建築物であることが必要です。

【耐震等級1】(建築基準法の耐震性能を満たす水準)
・数百年に一度程度の地震(震度6強から7程度)に対しても倒壊や崩壊しない
・数十年に一度発生する地震(震度5程度)は住宅が損傷しない程度

【耐震等級2】
・等級1で想定される1.25倍の地震が起きても耐えられる
※主に学校や病院などの耐震性能が等級2です。

【耐震等級3】
・等級1で想定される1.5倍の地震が起きても耐えられる
※主に消防署や警察署など防災の拠点となっている建物は等級3です。

【免震建築物】
・地震時の揺れを低減す特殊な部材や免震技術やシステムに基づく建築物、免震構造を採用した建物のことです。

現在、耐震等級1(建築基準法の耐震性能を満たす水準)レベルでは、大きな地震が起きた場合、耐震性に不安があります。最低でも耐震等級2、耐震等級3であることをおすすめします。

維持管理・更新の容易性

内装や設備について、維持管理(清掃・点検・補修・更新)を容易に行えることが必要です。構造躯体等に影響を与えることなく、配管の維持管理を行うことができ、更新時の工事が軽減される措置が講じられていること。たとえば、簡単に配管を交換できるような仕組みにしておけば、水漏れなどが起こったとしてもすぐに対処することが可能です。
維持管理対策等級(専用配管)等級3相当が必要です。

【維持管理対策等級3】
・構造躯体と仕上げに影響を及ぼさずに配管の点検、清掃が行なえ、構造躯体に影響を及ぼさずに配管の補修が行なえるもの。

【維持管理対策等級2】
・構造躯体に影響を及ぼさずに配管の点検、補修が行なえるもの。

【維持管理対策等級1】
・等級2に満たないもの。

「清掃口及び点検口が設けられている等、維持管理を容易にすることに特に配慮した措置が講じられている」場合には、もっとも高い「等級3」が表示されます。

可変性:マンションなどの共同住宅の場合

可変性とは、居住者のライフスタイルの変化等に応じて間取りの変更が可能な措置が講じられていることをいいます。
たとえば、家族が増えれば個室を増やし、家族が減れば大きな空間に戻すなど、その時々で住みやすい家に「変化」できる家です。
そのためには、躯体や居室の天井の高さなどが一定以上である必要があります。

高齢者対策:バリアフリー性

可変性と同様、「バリアフリー性」も共同住宅のみが対象になります。
高齢者への配慮ができるよう廊下の幅や手すり、バリアフリーなどの措置がとられていることが必要です。

省エネルギー性:冬暖かく夏涼しい家

断熱性や気密性など、省エネルギー対策がなされているか。省エネルギー基準に基づく住宅性能表示制度の最高等級《断熱等性能等級4》が必要です。
そのために、断熱材の種類や厚み、窓のおおきさや断熱性能のよいサッシを選んだりします。
地球にやさしく、家計にもやさしい家です。

居住環境

地域の環境の維持や、向上に配慮したものであることとされています。地域の景観や環境と調和する住宅であるかどうかを、地区計画や景観計画、条例などに照らし合わせて所轄の行政庁が審査します。

住戸面積

長年にわたり快適に暮らせるように、最低床面積が決まっています。一戸建て住宅の場合は延べ床面積75㎡以上なおかつ、少なくともひとつの階の階段部分を除いた面積が40㎡以上です。
*地域ごとの実情を考慮して、所管官庁がこの基準とは別に必要面積を定めることができます。ただし、55㎡を下限とする。

維持保全計画

将来を見据えた、定期的な点検・補修の計画の作成が必要です。柱や梁など構造耐力上主要な部分、屋根や壁など雨水の侵入を防止する部分、給水・排水の設備について、点検の項目や時期を決め、少なくても30年間のメンテナンス計画を作成します。少なくとも10年ごとに点検を行い、台風や地震の時は臨時の点検を行います。また、問題があれば調査や補修をします。

長期優良住宅のメリットとデメリット

長期優良住宅は、安心して長く暮らせるしっかりとした家ということが最大のメリットですが、それ以外のメリットして減税効果あります。一般の住宅と比べて住宅ローン減税や登録免許税・固定資産税などの軽減効果が大きく、金銭的なメリットがあります。また、フラット35(住宅ローン)の優遇金利や地震保険料の割引などのメリットもあります。
但し、デメリットとして建築コストがあがったり手続きにかかる費用が生じたりすることもあり申請にも時間がかかります。

長期優良住宅の税制上のメリット

【所得税の住宅ローン控除】
一般住宅の年間控除対象限度額が4,000万円ですが、長期優良住宅の場合は5,000万円となります。10年間の最大控除額は一般住宅なら400万円のところ、長期優良住宅なら500万円となります。(消費税10%適用で住宅を建築した場合、住宅ローン減税の控除期間が3年延長になりました。但し、制度の対象となるのは、増税後の住宅を購入するなどして2020年12月31日までに入居してケースとなります。)

【所得税の投資型減税】
標準的な性能強化費用相当額(上限650万円)の 10%相当額を、その年の所得税額から控除できます。また、控除額がその年の所得税額を超える場合は翌年に控除できます。(但し、住宅ローン減税との併用はできません。)

【登録免許税】
住宅を新築したときに必要な所有権保存登記と、住宅の売買のときに必要な所有権移転登記の税率が引き下げになります。
所有権保存登記 ⇒ 一般住宅の場合0.15%に対して長期優良住宅の場合0.1%となります。
所有権移転登記 ⇒ 一般住宅の場合0.3%に対し長期優良住宅の場合0.2%となります。

【不動産取得税】
住宅を新築した時に支払う不動産取得税の控除額が増額になります。
一般住宅であれば1,200万円の控除ですが、長期優良住宅であれば1,300万円の控除となります。

【固定資産税】
不動産を所有していると毎年支払わなくてはならない固定資産税。住宅を新築すると固定資産税が1/2になる減税措置期間が、3年から5年間に延長になります。

フラット35の優遇

長期固定金利の住宅ローン「フラット35」でも、さまざまな優遇が受けられます。

「フラット35」とは、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供する住宅ローンです。全期間において固定金利であることから金利変動を心配する必要がなく、返済プランを立てやすいため、多くの人々に選ばれています。

【金利の優遇】
「フラット35」には、住宅のタイプに応じてメニューがあり、そのひとつが「フラット35S」です。「フラット35S」では、「フラット35」よりも一定期間、金利が有利になります。長期優良住宅の場合、「フラット35S」が利用できます。

【フラット50が利用可能】
「フラット50」とは、長期優良住宅の場合にご利用いただける最長50年の全期間固定金利住宅ローンです。また、「フラット50」の返済中に家を売却する場合、その家を購入する方にローンの残債、金利や返済期間を引き継ぐことができます。


地震保険の割引

長期優良住宅は、免震・耐震性能に応じた地震保険料の割引を受けることができます。

・耐震等級2 割引率30%
・耐震等級3 割引率50%
・免震建築物 割引率50%

長期優良住宅のデメリット

長期優良住宅のデメリットとしては、金銭面でのコスト負担増という点となります。

【申請と時間にかかるコスト】
長期優良住宅の認定を受けるためには、多くの手続きが必要となります。そのため、認定までに相応の時間を費やすことはもちろん、費用もかかってきます。

【維持保全記録、申請や点検など手間がかかる】
長期優良住宅は建物が完成した後も、10年ごとに点検を継続し、必要に応じた修繕工事を行う義務が生じます。その記録をしっかりと作成保存する維持保全記録の義務が生じます。

まとめ

「長期優良住宅は長く安心して住み続けられる家」として魅力があります。近年では長期優良住宅を標準仕様にしている建築会社も増えてきました。
「うちは、地震に強く、高気密・高断熱の家です」とうたっている建築会社よりも「長期優良住宅に適合する性能が標準仕様です」とうたっている建築会社の方が家の性能を客観的に判断できるという安心感があります。

しかし、長期優良住宅の基準をクリアする仕様であっても申請するかどうか別で、申請するのはお客様次第ということもあります。
長期優良住宅の申請費用や、メリット・デメリットを踏まえると、申請を出すことで必ず得になるとは限りません。
申請を出すべきかは、あなたの状況で次第ですので、メリット・デメリットを踏まえて検討しましょう。


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